Nhà đất TPHCM: tăng giá gấp đôi trong 5 năm

10
Nhiều yếu tố tác động vào mức giá của thị trường Bất động sản TP.HCM và thiết lập mặt bằng giá mới vào năm 2018. Ảnh: Thành Hoa

Cẩm Anh
Thứ Hai,  8/1/2018, 21:34 

(TBKTSG Online) – “Thị trường bất động sản TPHCM thiết lập mặt bằng giá mới” là chủ đề của cuộc thảo luận trong khuôn khổ buổi công bố báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản TPHCM năm 2017 do Công ty DKRA Việt Nam tổ chức cuối tuần qua. Điểm đáng chú ý, giá trung bình đấn nền và căn hộ trong vòng 5 năm qua (2012-2017) tăng mạnh. Trong đó, căn hộ tăng từ 45-67%, đất nền khu Đông tăng mạnh nhất, ở mức 130-170%.

Báo cáo nghiên cứu toàn cảnh thị trường bất động sản TPHCM năm 2017 của DKRA Việt Nam đã ghi nhận TPHCM là nơi có biên độ tăng giá cao nhất trong cả nước. Thị trường này có chu kỳ thiết lập mặt bằng giá mới ngắn hơn so với các tỉnh thành khác. Tuy nhiên, biên độ tăng giá của các khu vực và các phân khúc nhà ở tại thành phố không đều. Nếu mức giá khởi điểm càng thấp, biên độ tăng càng cao và ngược lại.

Mặt bằng giá mới

Trước câu hỏi đặt ra liệu việc hình thành nên mặt bằng giá mới cho thị trường bất động sản TPHCM năm 2018 có là giá ảo hay không, chuyên gia kinh tế-tài chính Đinh Thế Hiển cho rằng có nhiều yếu tố tác động vào việc hình thành mức giá của thị trường nhà đất. Thứ nhất, TPHCM đang thu hút mạnh dòng vốn đầu tư nước ngoài để phát triển toàn diện kinh tế-xã hội. Chính sự đa dạng hóa các dịch vụ tiện ích và sự tăng trưởng của các ngành tài chính, ngân hàng, chứng khoán đã tác động mạnh mẽ đến giá bán của thị trường nhà đất. Sự gia tăng luồng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã thu hút thêm lượng người lao động từ nước ngoài đến sống và làm việc tại TPHCM, dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về thuê mua nhà ở.

Bên cạnh đó, trong những năm 2016 và đầu năm 2017, cơn sốt đất nền vùng ven cũng như việc phát triển hạ tầng giao thông và các thông tin quy hoạch vùng đã liêc tục góp phần vào việc hình thành nên mặt bằng giá mới.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam, cho biết sau giai đoạn đóng băng từ năm 2010-2013, thị trường  bước vào giai đoạn phục hồi. Từ năm 2014, thị trường đã bắt đầu khởi sắc và phát triển sôi động. Đến nay, với giá trị bất động sản cao hơn hẳn so với năm 2012, thị trường TPHCM đã thiết lập nên mặt bằng giá mới.

Theo DKRA, ở loại hình căn hộ mặc dù đã có nhiều quan ngại về nguồn cung dư thừa tuy nhiên thị trường này vẫn luôn khác ổn định, giá bán theo từng phân khúc căn hộ tăng đều qua các năm.

Trong đó, phân khúc căn hộ hạng C năm 2012 có mức tăng giá trung bình khoảng 13 triệu/mthì đến năm 2017 có giá trung bình dao động khoảng từ 18-20 triệu/m2. Phân khúc này đã tăng khoảng 54% sau 5 năm. Phân khúc căn hộ hạng B năm 2012 có mức tăng giá trung bình khoảng 18-20 triệu/m2 thì đến nay, giá mới của phân khúc này khoảng trung bình 27-30 triệu/m2, tăng 67%. Phân khúc căn hộ hạng A năm 2012 có mức tăng giá trung bình khoảng 33 triệu/m2 thì đến nay khoảng 55 triệu/m2, sau 5 năm tăng 47%.

Theo khảo sát của DKRA, giá căn hộ tăng gần gấp đôi trong 5 năm qua (đơn vị: triệu đồng). Nguồn: DKRA.

Đối với loại hình biệt thự, nhà phố, do đặc thù loại hình này phụ thuộc chủ yếu vào sự tăng giá của đất nền, nên biên độ tăng giá của phân khúc này không quá cao, dao động từ 20-56% trong 5 năm từ 2012 đến 2017. Trong đó, khu vực quận 9 có biên độ tăng giá cao nhất nhưng chỉ dao động trung bình khoảng 42%. Trong khi Phú Mỹ Hưng có mức giá mới vào trung bình khoảng 150 triệu/m2. Có thể thấy, giá bán của biệt thự có sự phân hóa rõ ràng và phụ thuộc vào quy hoạch và chất lượng dịch vụ theo từng khu vực.

Có tính ổn định và bền vững, loại hình đất nền được xem là phân khúc người Việt khá ưu chuộng. Trong tình trạng quỹ đất khan hiếm thị trường này càng được nhiều khách hàng tìm mua ở và khách đầu tư đặc biệt quan tâm.

Các khu vực tại TPHCM có biên độ tăng giá không đồng đều, phụ thuộc vào sự phát triển hạ tầng giao thông. Điển hình như khu Đông ghi nhận tăng giá từ 130-170% do nơi đây có sự phát triển hạ tầng giao thông mạnh nhất trong 3 năm qua.

Hiện nay, giá đất nền tại khu vực Phước Long, quận 9 dao động phổ biến khoảng 27-35 triệu đồng/m2. Khu Nam mà điển hình là khu vực phường Tân Thuận Đông, quận 7 tăng giá khoảng 50% do động trung bình khoảng 42-55 triệu/m2.

Phân hóa rõ nét trong 2018

Chuyên gia Đinh Thế Hiển nhận định, năm 2018 bất động sản vẫn là sự lựa chọn của nhiều nhà đầu tư nhưng sẽ có sự phân hóa và chọn lựa dựa trên nhu cầu và năng lực tài chính. Ông dự báo thị trường 2018 vẫn duy trì đà tăng trưởng của năm 2016 và năm 2017.

Đối với loại hình căn hộ, ông Hiển dự báo nhu cầu thị trường vẫn có nhưng các nhà phát triển dự án sẽ gặp áp lực cạnh tranh. Đối với nhà đầu tư, ở phân khúc cao cấp sẽ chịu áp lực dư cung và giảm giá cục bộ. Ở phân khúc trung bình – trung cấp thì hàng hóa sẽ được tiêu thụ mạnh nếu dự án nằm trong khu vực dân cư có sự phát triển và kết nối hạ tầng. Lẽ dĩ nhiên, những khu vực mà hạ tầng chưa thuận tiện thì áp lực cạnh tranh về giá và khuyến mãi sẽ tăng lên.

Loại hình nhà phố vẫn sẽ có nhu cầu nhưng giá khó tăng mạnh. Đất nền dự án là phân khúc thị trường có tính cạnh tranh cao nên giá cũng sẽ khó tăng. Trong khi đó, đất nền vùng ven dân cư và khu vực đầu tư hạ tầng có nhu cầu đầu tư khá lớn, giá sẽ tăng cục bộ.

Còn với loại hình condotel và offictel có thể sôi động trở lại nếu được thông qua pháp lý theo dự án của Bộ Xây Dựng.

Ghi nhận thị trường, DKRA Việt Nam dự báo, nguồn cung căn hộ trong năm 2018 có thể đạt từ 45.000-50.000 căn hộ. Phân khúc căn hộ trung cấp hạng B và hạng C tiếp tục giữ tỷ lệ lớn và thu hút sự chú ý của chủ đầu tư và người mua. Thị trường nhà phố, biệt thự duy trì ổn định nguồn cung ở mức 3.000-4.000 căn. Khu Đông và khu Nam tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung phân khúc này.